本年3月份以来,土地商场呈现回暖痕迹,房企拿地热情高涨。本年5月,全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元,环比增加17%,同比增加52%。

  土地商场近期为何再现火爆?

  从上市房企发表的数据来看,2019年,部分大中型房企都保持着活跃拿地的态势。在笔者看来,这首要是因为,近几年一些城市的供地方案常常不能如期完结,形成了常态化的求过于供的紧平衡状况。此外,不少热门城市还在继续大力推动人才引入方案,且优惠条件中很重要的一条便是购房补助,这就扩展了潜在的商场,为房企带来了更多的时机。种种要素叠加在一起,使房企遍及形成了回归一二线和强三线的一致。

  这仅仅房企战略组织和片面预期层面的要素,可是要拿地,还要有其他两个基本条件:一是有地可拿,二是手里有粮。笔者以为,这两点跟本年以来商场流动性相对宽松密切相关。商场流动性增强,就意味着许多城市要接受更大的债款压力,因而这些城市有动力机推地。与此一起,房子出售状况好于预期,房企的资金面向好,也就有了满意的资金去扩展土地储备。

  商场热度的显着上升也引起了监管层的警觉。

  4月,住建部对2019年第一季度房价、地价动摇起伏较大的城市进行了预警提示。5月,银保监会发布《关于展开“稳固治乱象作用促进合规建造”作业的告诉》,提出将要点管控土地商场资金。与此一起,各地纷繁夜调整土地拍卖规矩,以期遏止地价继续上扬的气势。现在看来,土拍规矩的改变首要有四种。

  首先是对竞拍资历加以约束。以合肥(楼盘)为例,首要办法是制止有相关的母公司、子公司一起参加土地竞拍,此举意图在于根绝“围标”现象。第二种是约束拿地后的入市规范,比方姑苏(楼盘)在“511”调控中规则,超越商场指导价5%-10%,需工程竣工检验后方可申请预售答应。第三种也是最常见的一种,即设置或调整土拍最高竞价。第四种是在土地到达价格上限后,调整竞得人的确认方法,要么是以竞配建形式附加其他要求;要么是以摇号或许挨近均价者得的方法确认竞得人。

  对各城市看起来纷繁复杂的调整办法进行分类后不难发现,这些办法的背面都是以价格为调控方针,乃至是直接调控方针,比方,经过调低土拍最高竞价的方法对价格进行直接的约束。

  不过,在笔者看来,这样只能使得终究成交价的猛涨气势看起来被遏止住了,但约束最高竞价的一起也意味着能出价的房企更多了。此外,经过“碰运气”或许附加其他条件确认竞得人的方法,在短期内的确能够操控地价漫无边际地上涨,但长时间来看,可能对商场形成严峻歪曲。

  除了对价格进行直接约束,另一种思路则是针对土地商场中的乱象,比方“围标”,进步土地竞拍的进场门槛,对参加土拍的企业提出更高的要求,以此削减竞拍者数量,但这也只能在必定程度上平缓竞拍的剧烈程度。而像挨近均价者得这种技能层面的办法,尽管说在理论上能够影响房企的出价战略,使得房企出价更为慎重,但这一旨在安稳预期的办法在其它城市的作用或并不显着。

  窃以为,上述调控办法的确能在短期内涵必定程度上安稳地价,但却没有触及土地商场炽热的底子原因,即土地供给跟不上商场需求。不过,这又指向了更为底子的土地财务问题,即作为土地供给方,城市办理者天然不期望地价太低。只需这样的原始动力一直存在,那么土地供给大概率是无法满意商场需求的,求过于供终究就会体现为价格的继续上涨。

(责任编辑:DF513)

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